估價是什麼？
估價（不動產估價/鑑價）是銀行在核准房貸前，委託估價師或內部鑑價部門評估房屋實際市場價值的程序。銀行會根據估價結果決定可以貸款的金額（貸款成數）。估價金額通常會低於你的買賣價格，這是銀行控制風險的方式。估價費用約 3,000-10,000 元，部分銀行免收。
定義：銀行核准房貸前評估房屋市場價值的程序，決定可貸金額。
重點整理
- 房貸審核的必要步驟
- 銀行委託估價師或自行鑑價
- 估價金額通常 ≤ 買賣價格（銀行較保守）
- 貸款金額 = 估價金額 × 貸款成數
- 估價費約 3,000-10,000 元（部分銀行免收）
詳細說明
買房子最怕遇到的情況之一：你跟賣家談好 1,500 萬成交，結果銀行估價只有 1,300 萬，貸款成數 8 成 → 只能貸 1,040 萬。原本以為自備款 300 萬就夠（1,500 萬 × 2 成），現在缺口變成 460 萬。這就是「估價落差」造成的資金缺口。
銀行估價跟市場成交價不一定一致，因為銀行的估價標準比較保守——他們考慮的是「如果借款人還不出錢，這間房子法拍能賣多少」，而不是「市場上有人願意出多少」。所以高樓層、裝潢精美等溢價，估價師不一定會算進去。
建議在簽約前先請銀行做初步估價（很多銀行提供免費的線上估價），確認估價金額和自備款是否足夠，避免簽約後才發現貸款不夠。
範例
影響估價金額的主要因素：
| 因素 | 正面影響（估價↑） | 負面影響（估價↓） |
|---|---|---|
| 地段 | 市中心、捷運站旁 | 偏遠、嫌惡設施旁 |
| 屋齡 | 新屋（10 年內） | 老屋（30 年以上） |
| 建物類型 | 電梯大樓 | 公寓 4-5 樓無電梯 |
| 坪數 | 正常格局（2-4 房） | 極小坪數（15 坪以下） |
| 產權 | 完整產權 | 持分、地上權、違建 |
| 社區 | 管理良好的大社區 | 無管委會的老舊社區 |
估價不足怎麼辦？
- 換一家銀行重新估價（不同銀行估價可能有差異）
- 補足自備款差額
- 跟賣家協商降價
- 申請信用貸款補足差額（但利率較高）
※ 部分銀行提供「線上快速估價」服務（輸入地址即可），建議簽約前先查詢。
常見誤區
誤區：房子買 1,500 萬，銀行就會用 1,500 萬來算貸款。
解答：不是。銀行是用「估價金額」來算，不是用買賣價格。估價金額通常比買賣價低 5%-15%。以 1,500 萬成交、估價 1,350 萬、貸款成數 8 成為例，可貸金額是 1,080 萬（而不是 1,200 萬）。自備款需要 420 萬而不是 300 萬。這個落差一定要事先算清楚。
相關詞條
參考資料
-
[參考]
銀行房貸估價的流程與影響因素
不動產估價在房貸審核中的角色與估價不足的解決方案
所屬主題
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最後更新：2026年02月13日