抵押權設定是什麼？
抵押權設定是借款人將不動產（如房屋、土地）設定抵押權給銀行的法律程序，作為貸款的擔保。設定後，銀行在借款人無力還款時有權處分該不動產。抵押權設定需至地政事務所辦理登記，設定金額通常為貸款金額的 1.2 倍。
定義：借款人將不動產設定擔保物權給債權人，作為貸款擔保的法律登記程序。
重點整理
- 是房貸撥款前的必要法律程序
- 需至地政事務所辦理抵押權登記
- 設定金額通常為貸款金額的 1.2 倍
- 貸款清償後需辦理抵押權塗銷
詳細說明
當你申辦房貸時，銀行會要求你把購買的房屋設定抵押權給銀行。這是銀行的保障：萬一你無法還款，銀行有權透過法律程序處分這間房屋來回收債權。
辦理抵押權設定通常由代書（地政士）協助，需至地政事務所進行登記。設定金額一般是貸款金額的 1.2 倍（多出的部分用來涵蓋可能產生的利息與違約金）。完成設定後銀行才會撥款。等到貸款全部還清後，記得要辦理「塗銷」，把抵押權從登記上移除。
範例
抵押權設定的流程與費用：
| 步驟 | 內容 | 費用（概估） |
|---|---|---|
| 1. 對保完成 | 銀行與借款人簽妥貸款契約 | — |
| 2. 備齊文件 | 土地建物所有權狀、印鑑證明等 | 印鑑證明 ≈ 20 元 |
| 3. 地政登記 | 至地政事務所辦理抵押權設定 | 登記規費 = 設定金額 × 0.1% |
| 4. 代書費 | 委託地政士代辦 | 約 4,000-6,000 元 |
| 5. 銀行撥款 | 設定完成後銀行放款 | — |
※ 以貸款 800 萬為例，設定金額 960 萬，登記規費約 9,600 元。
常見誤區
誤區：抵押權設定後，房子就變成銀行的了。
解答：不是。設定抵押權只是讓銀行取得「擔保物權」，房子的所有權仍然是你的。你可以正常居住與使用，只是不能在未經銀行同意下任意處分（如出售需先清償貸款或由買方承接）。
相關詞條
參考資料
-
[內政部]
內政部地政司 - 抵押權登記說明 - 來源連結
(2023-08-01)
不動產抵押權設定登記程序與規費
所屬主題
修訂記錄
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最後更新：2026年02月10日