房屋貸款（房貸）是什麼？
房屋貸款是以不動產作為擔保品向金融機構借款，常見於購屋、換屋或資金周轉。由於有擔保品，利率通常低於信用貸款，但貸款期限長、總利息高，申辦前應留意成數、寬限期與綁約條件。
定義：以房屋或土地等不動產設定抵押權，向銀行或金融機構取得的中長期貸款。
重點整理
- 有不動產擔保，利率通常低於信用貸款
- 貸款成數常見 7-8 成，依物件條件與借款人資格而定
- 期限可達 30-40 年，但總利息隨期限拉長而增加
- 注意寬限期結束後月付金可能大幅上升
詳細說明
房屋貸款是多數人一生中金額最大的一筆借款。由於有不動產作擔保，銀行承擔的風險相對較低，因此利率通常比無擔保的信用貸款優惠。
不過，房貸期限長（常見 20-40 年），即使利率看似不高，長期累積下來的總利息仍相當可觀。因此除了比較利率，也應留意貸款成數、寬限期、綁約期與提前還款條件。
範例
以購屋總價 1,000 萬元為例，比較不同貸款成數的差異：
| 項目 | 貸款 7 成 | 貸款 8 成 |
|---|---|---|
| 貸款金額 | 700 萬元 | 800 萬元 |
| 自備款 | 300 萬元 | 200 萬元 |
| 月付金（利率 2%、30 年） | 約 25,878 元 | 約 29,575 元 |
| 總利息 | 約 231.6 萬元 | 約 264.7 萬元 |
※ 數據為本息平均攤還試算，實際條件依各銀行審核而定。
常見誤區
誤區：利率越低的房貸方案一定最划算。
解答：不一定。有些低利率方案搭配較高的開辦費、帳管費或綁約期，整體成本不見得最低。建議以 APR（總費用年百分率）做跨方案比較。
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參考資料
-
[金管會]
金融監督管理委員會 - 購屋貸款相關規範 - 來源連結
(2023-06-01)
房貸成數與利率相關規範說明
所屬主題
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最後更新：2026年02月10日